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房市調整呈 新常態 下半年房貸寬松可能性不大
2014年上半年，隨著中國經濟進入"新常態"，房地產市場也呈現出交易量下跌、價格調整幅度加大等"新常態"特征，在央行和銀監會分別對房貸業務實施"窗口指導"和表態之後，5至6月房貸市場有所好轉，但從基本面、信貸政策等因素來分析，下半年房貸市場整體寬松的可能性不大。
上半年房市調整呈"新常態"
上半年，房地產市場在房地產投資和交易量大幅下降、開發商紛紛降價銷售樓盤、多個地方政府對取消限購政策采取"猶抱琵琶半遮面"的態度等亂象紛呈中，進入一種加大調整的"新常態"之中，成為各方關註的焦點話題。
國傢統計局6月18日發佈的數據表明，今年5月，全國70個大中城市中，有35個城市的新建商品住宅(不含保障房)價格環比下跌，為近兩年首現，這被部分人士解讀為房市可能出現調整的"拐點"。6月，雖地方政府不時推出救市舉措，但市場反應平平，國內樓市、土地市場依然延續低迷狀態。
四大一線城市中，上海和深圳新房價格環比均出現瞭下降，其中，上海下降0.3%，深圳下降0.2%。而在二手房方面，北京和上海的二手房價格環比下降，北京降幅達0.9%，居全國之首。
6月市場整體遇冷特征已十分明顯，新房、二手房的變動趨勢延續瞭上月的下行勢頭。從6月成交情況看，二手房在信貸條件不出現大幅度扭轉的情況下，預計會擴大跌幅。
出於刺激樓市從而緩解地方經濟增速下滑的考慮，6月，多地出現瞭許多"取消限購"的烏龍事件，沈陽、蘇州、昆明、青島等地取消限購的傳聞一經發出即遭辟謠。雖然"取消限購"並未真正實現，但是沈陽、蘇州等地方政府也表示"未來會有所調整"，這表明各地通過調整限購政策"救市"之心已讓市場相關方"心知肚明"。
6月房貸市場有好轉跡象
5月中旬，央行召開瞭住房金融服務專題座談會，要求商業銀行確保住房消費貸款的資源配置、提高按揭貸款發放效率並合理定價、不許停止個人購房貸款等。6月初，銀監會官員也就房貸政策表態，要求銀行大力支持首套住房需求，同時，抑制投資和投機性的住房需求，商業銀行要繼續執行差別化的住房貸款政策。這對房貸市場產生瞭積極的影響。
6月16日，為響應和實施國傢定向調控及微刺激政策，央行年內第二次實施"定向降準"措施。業內專傢分析，4月和6月兩次"定向降準"對房產市場產生瞭微刺激作用，銀行業機構的房貸業務有改善跡象。
日前車貸台北南港車貸，知名在線金融搜索平臺融360發佈房貸市場6月份分析報告，據對全國23個熱點城市進行的調查，發現6月首套房房貸利率較5月開始松動，表現在折扣利率增加、放款速度明顯加速，6月折扣利率占比5.08%，較5月折扣利率占比4.78%環比下降；而對於二次房貸來說，利率沒有降低跡象，依舊走高。
作為對央行"窗口指金門縣債務協商清償導"和銀監會表態的回應，近期，四傢大型商業銀行已經增加瞭房貸額度，而且貸款審批時間也明顯加快。在四大行之外，此前因額度緊張暫停房貸業務的
民生銀行、招商銀行因獲批降低0.5%的存款準備金率，近日也在一線城市中的上海和深圳重啟瞭房貸業務。
融360發佈的6月報告顯示，一線城市利率率先松動。調查顯示，6月全國23個熱點城市中，目前有9個城市還存在利率優惠，利率優惠城市繼續減少，而優惠幅度有小幅增加。其中，北京農商銀行、民生銀行上海分行重現八五折利率，廣州匯豐銀行、杭州匯豐銀行出現九折利率優惠。此外，5城優惠利率為九五折，其餘城市的房貸利率最低為基準或者更高。
困擾購房者的另一大煩心事--排隊等待放款情況已經有所好轉。融360在對全國23個城市的調查中瞭解到，一線城市中，北京和上海放款時間相對較快，約為30天；廣州和深圳貸款額度相對緊張，放款時間普遍為50天左右。二三線城市方面，情況也較年初有瞭很大的改善，普遍由3個月縮短為1至2個月。
下半年房貸寬松可能性不大
"央行、銀監會表示支持首套房貸，是準確落實差異化住房政策的職責所在，而商業銀行能否確保首套房貸款利率回歸基準，甚至給予優惠，取決於商業銀行貸款的安全性、流動性和盈利性，"三性"原則決定貸與不貸、貸多貸少、期限長短、利率高低。從目前房地產市場低迷和房價下行形勢看，未來房貸寬松的可能性不大，貨幣信貸再次大舉進入房地產領域基本無望。"融360總裁葉大清向記者表示。
商業銀行存款成本受利率市場化、互聯網金融等因素影響，成本較高，目前還很難降下來。雖然隨著央行對影子銀行、同業競爭等實施整頓措施的展開，餘額寶等貨幣基金收益率會降低，這有可能會為商業銀行利率降低提供機會，但市場調節的變化仍需一個過程。
房貸不賺錢且風險大，這制約瞭下半年房貸業務的回暖速度。目前來看，即使首套房貸維持基準利率，銀行盈利水平也僅為微利，銀行下調房貸利率動力明顯不足。目前5年期以上房貸基準利率為6.55%，而5年期的存款利率已"一浮到頂"至5.225%，二者十分接近。存貸差是銀行的主要盈利來源，房貸的存貸差相差較小，對銀行不具誘惑力，而做房貸還意味著銀行可能要為未來樓市可能出現的風險埋單。
市場人士表示，當前市場流動性有點偏緊，"定向降準"對房貸影響不大。本次"定向降準"可能會讓部分資金流向房地產領域，但這對樓市的影響程度僅屬於"微刺激"，在全國范圍內普遍存在個人貸款吃緊的壓力，其很難直接起到緩解壓力的作用。
葉大清預測，今年下半年房貸收緊局面可能難以緩解，但不排除有部分回暖跡象，房貸利率保持在基準之上的概率較大。(記者 卓尚進)
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-07-01/07172799155.shtml
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