城市綜合體冷熱失調商場頻關店商業地產仍圈地
城市綜合體"冷熱失調"
&澎湖縣民間代書借款emsp; 商場淪為"試衣間"商業地產仍在跑馬圈地
□記者 姚玉潔 車曉蕙 陳鋼 黃深鋼 上海 廣州 西安 杭州報道
今年以來，全國多地百貨商城出現"關店退租"現象。繼關閉濟南門店後，百貨業巨頭百盛關閉瞭其位於江蘇常州的新北門店，這已是近2年內百盛關閉的第6傢門店。在廣東，王府井、新光百貨和摩登百貨各自宣佈關閉旗下經營不佳的一傢門店。
半年報顯示，多傢A股上市百貨公司業績亮紅燈，其中南寧百貨凈利潤同比下降達52.97%，杭州解百上半年凈利潤同比下降達44%，廣州友誼上半年凈利潤同比下滑23%。
電子商務大潮沖擊下，百貨商場越來越有淪為"試衣間"的尷尬。與之唇齒相依的百貨物業、城市綜合體也出現瞭供大於求、招商難、租金下降甚至退租的新挑戰。但與減租退租的"冷"同時存在的，是各地依舊如火如荼的城市綜合體建設"熱"。業內認為，城市綜合體冷熱失調潛藏著"爛尾"風險和信貸風險，最終或仍由銀行和政府買單。
多地商鋪遇冷
數據顯示，從4月底至6月底，包括百盛百貨、中都百貨等在內共有8傢百貨的12傢門店關閉，如此密集的關店潮在近5年的中國百貨業尚屬首次。
在一些三四線城市，部分較低端的商貿城空置、退租的現象更為突出。成都國際商貿城建築面積達345萬平方米，投資380億元，設有6萬個標準展位，是目前在建的西部最大的商貿城。
《經濟參考報》記者在現場看到，商貿城人氣冷清，攤位大量閑置，除瞭一樓主幹道兩側有部分攤位開張，其他地方很少能看到人。一傢服裝店老板葉小文說，每天的營業額隻有幾百元，本都做不回來。
西安丹尼爾商貿城總經理王君玉說，2013年開業的時候，2000多鋪位的招租率達到90%，但一年多來，即使不算租金成本，至少70%的商戶都在賠錢，因而退租現象比較突出。
在上海，部分商圈的商場鋪位已經從過去的一鋪難求，變成買方市場。一些新運營的商場生不逢時，租金回報率比前幾年明顯下降。
《經濟參考報》記者走訪總建築面積接近50萬平方米的月星環球港，這個去年開業號稱上海最大的購物中心，在傍晚18點的黃金時間卻人跡寥寥。除瞭餐飲、娛樂設施有些人氣，服裝、鞋帽等購物商鋪幾乎沒有客流，且每個樓層都有尚未招租的"空鋪"。一些租戶透露，這裡部分商鋪租金比一站之隔的中山公園龍之夢便宜近一半。
記者獲悉，隨著供應增加，上海部分人口導入較慢的郊區新建購物中心空置率較高，部 分達到30%。另據第一太平戴維斯統計，2013年，廣州購物中心整體空置率較2012年末提高瞭1 .1個百分點，達到10.8%，超過6%的空置警戒線。
上海商業經濟研究中心主任齊曉齋表示，受電子商務沖擊、成本提升等影響，實體百貨零售業生存日艱，尤其是純百貨業態，銷售額連年下滑，行業毛利率不斷下降，虧損嚴重。在此背景下，商鋪招租難、租金下降甚至退租都是必然結果。
全國城市商業信息網絡監測數據顯示，今年1至5月，全國十大城市中壢信貸信用貸款房貸利率年息貸款全省皆可處理銷售額前100位百貨商店合計銷售額同比下降10.6%，其中有82傢百貨店同比銷售呈負增長。今年上半年，商務部監測的5000傢重點零售企業中，專業店、超市和百貨店銷售同比增幅分別僅為6.9%、5.3%、4.1%，而網絡購物同比增長29.9%。
商業地產過剩隱憂
一半是海水，一半是火焰。與多地商業地產遭遇降租乃至退租形成鮮明對比的是，仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購物中心。
以廣州為例，在中心城區商業地產趨於飽和的情況下，番禺、白雲、蘿崗等區域也在不斷建商圈。在番禺萬博中心商圈，除瞭已經開業的海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場、匯瓏新天地外，還聚集瞭番禺萬達[微博]廣場、敏捷廣場、奧園中央廣場、天河城、四海城等商業項目。
據戴德梁行等機構統計，2014年廣州將新增商場面積56萬平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過去5年年均消化10萬至13萬平方米計算，僅今年的新增供應就要4-5年才能消化完畢。北京2013至2015年新增商業項目體量將達到340萬平方米，相當於17個西單大悅城。國際咨詢機構世邦魏理仕統計，2014至2016年上海將新增商場面積330萬平方米，與以往年增40萬平方米的供應相比大大提速。
業內人士認為，當前我國商業地產面臨過剩隱憂。發達國傢城市人均商業面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內一些城市人均商業面積已達2平方米。世邦魏理仕調查發現，去年全世界建造商場最多的10個城市中，中國占瞭9個；中國在建商場面積占全世界在建商場面積的一半多。
盛世太平投資管理有限公司董事總經理陳立民表示，在住宅限購的背景下，很多原來做住宅市場的開發商盲目湧入商業地產領域；樓市調控下的地方政府也有極大的沖動通過商業地產彌補土地財政。在兩者合力下，很多城市特別是財力較脆弱的三四線城市大幹快上搞商業地產，造成區域供應飽和，泡沫增加。
商業地產供應過剩導致惡性競爭，不僅使得空置率攀升，也加劇瞭百貨零售業的虧損。齊曉齋說："目前百貨行業的蕭條和虧損並不完全是電商沖擊導致的，惡性競爭、經營模式落後等才是主要原因。"以新近關閉的常州百盛為例，周邊聚集瞭樂賓、萬達、金鷹等大型商場，競爭極為激烈，生意普遍難做，新項目開業後都難以按預期盈利。
世邦魏理仕調查顯示，百貨業的低增速、低利潤越來越無力支撐高昂的房租，城市綜合體前景堪危。近三年，多傢百貨企業樣本數據顯示，其物業租金和員工開支年均復合增長分別為14%和18.5%，而同期百貨營業收入年均復合增速僅為8.8%。
信貸面臨潛在風險
一些業內人士擔憂，在經濟面臨下行壓力的背景下，商業地產項目或面臨"爛尾"風險，如果持續經營不善，則隱含著潛在的銀行信貸風險。
世邦魏理仕商業服務部董事吳奕奕認為，短期內供過於求、競爭激烈加上電子商務沖擊，大型購物中心經營或面臨困境。事實上，由於招租難、經營難，廣州番禺萬達廣場等都比預期延遲瞭開業時間。一些新開業的城市綜合體以銷售額扣點的形式收取租金，如果商鋪銷售不理想就面臨現金流危機。
商業綜合體信貸或面臨潛在風險。截至今年2月末，上海轄內銀行信貸支持的已建成和在建的城市綜合體項目159個，比去年同期增加24個；轄內城市綜合體貸款餘額824億元，同比增長14 .8%。
"現在的商圈經濟實際上還是地產經濟，靠的是銀行信貸，最終風險還是集中在銀行和政府身上。"一位業內人士說。
另一方面，大興土木建成的購物商場、商貿城門庭冷落，小商戶持續虧損，處理不當或帶來社會矛盾。
西安丹尼爾商貿城是丹尼爾集團投資的商貿項目，總面積25萬平方米，以百貨店的設施改造傳統的"臟亂差"的批發市場。但商城自去年8月開業以來，一直人氣不旺，多數租賃商戶都處於虧損狀態。
商戶王英租瞭一間25平方米的鋪子做時尚傢居，一年下來收入隻有1萬元，至少虧損2萬元。另外兩位經營傢飾傢紡的商戶說，他們租瞭2間60平方米的鋪子，年租金10萬元，但一年多隻賣瞭幾千元的東西。
上海市靜安區副區長巢克儉建議，對於當前大型購物中心、城市綜合體"冷熱失調病"，一是要盡快確定商業功能規劃的法律剛性，根據人口、消費能力合理確定商業佈局， 避免重復建設；二是要對商業設施的租金、空置率、回報率等設置指數，做好風險預警，不能等到出瞭問題再被動應付。
新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2014-10-16/08542947068.shtml
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