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開發商買地後邀購買者掏錢"合作" 被疑變相賣樓
西樵一地產項目日前宣稱打造廣東首個合作建房項目，不同於其他地方的合作建房模式，開發商先買地並進行前期開發，購房者隻需繳納誠意金，在10天內交完所有款項後，即可成為建房的"股東"。有市民擔心，合作建房隻是一種噱頭，實質是變相地買賣樓花。相關部門回應稱未接到相關投訴，但明確樓房未開建時不得收取誠意金。
合作建房
是指住戶聯合做開發商，共同出資，成立房地產公司，大傢按各自購買能力一起出資金，綜合匯總戶型並計算總面積，選購合適地塊，找設計公司設計、找建築公司施工，最後驗收付款入住。
這種模式之前在北京、溫州、鄭州等地都有過先例，有成功也有失敗的例子。
西樵一地產項目宣傳合作建房
近日，西樵一地產項目以"中國合作建房聯盟的廣東首個合作建房"的形象亮相。記者從其產品說明會上瞭解到，該項目位於新西樵汽車站附近，名為金果廣場，戶型有60㎡~115㎡，定價為5180~5680元/平方米。
工作人員介紹稱，項目作為合作建房，在企業融資成本、代理費、廣告策劃費、企業所得稅、房地產利潤等方面將節省35%~40%的成本。項目定價由地價加建築成本構成。
一位工作人員告訴記者，有意向的顧客可以購買多套房或商鋪，可以自住也可以投資。有意向的顧客，可在現場繳納5000元誠意金。
據開發商介紹，參與合作建房的人在繳納5000元的誠意金後，要到售樓部選擇自己想要的戶型(成為準股東)，然後再簽署合作建房的合同，最後在10天內繳納房子所需的款項。首次置業者出資時還可分期付款。
購房者買房卻不買地，如此合作違規否？
合作建房，是一群人一起註冊一個公司，大傢都來當股東，然後通過這個註冊的公司再去買地建房，最後依法取得建起來的房子。也就是說，購房者並不是真正意義上的購房者，而是這個公司的股東。
但這項目卻不是這回事。記者獲悉，這個項目已經由本土開發商拿地，並參與前期的開發，定好樓價後再要求購房者掏錢買房，並不是由眾多購房者出錢合夥拿地。
一相關負責人對這一模式有如此表述，"合作建房確實不是以開發商的性質來進行車貸利息計算機的，是大傢一起合作開發。換個角度看，開發商其實是合作建房的一份子，也是合作建房的業主，隻是開發商占的比重比較大。"
讓購房者先繳納誠意金的行為是否違規？該負責人強調，他們不是向買受人收取預訂款性質費用，而是尋找合作建房行為，因而不違規。這筆款項將有專門的律師行以及銀行來保障專款專用。
該負責人還透露，在繳清所有款項之後，消費者需要等待房屋預售證出來後才能收房，拿到預售證後即可出售或自住。
市民
質疑是否變相賣樓花
記者在現場隨機采訪瞭幾位市民。在禪城工作的劉先生表示，之前在網上搜索過合作建房聯盟網在其他地區成功案例的操作方式。但對此次在西樵的項目，劉先生坦言，自己知之甚少。而市民賴先生則認為，這種合作建房的方式風險很大。他表示按規定在交完誠意金後，購房者要在一定時間內將房子所有的款項付清，這對購房者來說風險太大。
"會上公佈的5180~5680元/平方米的樓價，其實在西樵是有點高的。"西樵本地人盧先生聽完產品說明會後如是說。記者瞭解到，去年西樵樓價漲勢迅猛，有個別樓盤的售價甚至突破1萬元/平方米，樵山明珠、凰樵聖堡、凰樵假日、濱城瓏灣等民間信貸設定金額怎麼貸款比較會過件信貸利率西樵大盤的售價維持在8000~9000元/平方米，不過，也有樓盤如山林水語、麗湖明軒等均價僅在5000~5500元/平方米左右。
也有市民認為，開發商先前已買瞭地，現在是要集資建房，實質是變相賣樓花。
業內人士
實際操作不簡單
實際上，合作建房早先已經在北京、溫州等地出現過。一直以來合作建房都飽受爭議。南海區房地產協會秘書長麥志光認為，合作建房構思很美好，合作建房的初衷很美好，由多個住戶共同出資自己建房自己住，操作方式類似於合夥式的小型基金，合夥人風險共擔。
房地產開發本身是一個很復雜也專業的事情，需要有完善的財會體系、技術過硬的承建方等，這個過程運作得好，確實可以有效地減少成本。但是如果運作得不專業，成本控制就會脫離初衷。本著風險共擔的原則，作為合夥人的購房者，也要為此埋單。
部門
樓盤未開建不得收取誠意金
就西樵這一項目，記者采訪瞭南海區國土城建和水務局。相關負責人表示，尚未瞭解該項目的具體操作，不便作回應。但針對收取誠意金這一行為，該負責人表示，開發商在未售樓前，收取購房者的誠意金，不符合商品房銷售條件，屬於向買受人收取預訂款性質費用的行為。根據《商品房銷售管理辦法》，有關部門可對開發商處以警告，責令限期改正，並可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
而開發商以合作建房的形式來收取誠意金到底違不違規？該負責人表示，還未遇到這種情況，也未接到過這樣的投訴和舉報。
律師
最好取得預售證後再購房
律師藺存寶認為，國傢規定開發商需取得商品房預售證後再進行銷售，可以最大限度地保護消費者權利。開發商要取得商品房預售證，必須要通過規劃、審批、驗收等諸多門檻，這本身就是控制風險的一個手段。
如果開發商沒有拿到商品房預售證，也就意味著可能通不過各類審批、驗收。那麼，這個過程風險就很大，有可能是房屋建築質量過不瞭關，也有可能房屋被抵押，又或者存在另外的債務糾紛。投資者把錢投給項目的開發主體後，又監控不瞭經營運作的過程，其風險不言而喻。因此，藺存寶建議，最好要等到開發商取得預售證後再購房。
新聞來源http://wh.house.sina.com.cn/news/2014-05-07/11364121715.shtml
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